Immobilien · Kurz erklärt
Eigenmietwert fällt 2029 weg: Was Eigentümer jetzt tun sollten
Volk und Stände haben am 28. September 2025 Ja gesagt, der Bundesrat hat den Systemwechsel auf den 1. Januar 2029 festgelegt. Bis dahin gilt alles wie bisher. Wer in den nächsten Jahren renovieren will, sollte jetzt planen.
Das Wichtigste in Kürze
Ab 2029 versteuern Sie für Ihr selbst bewohntes Eigentum keinen Eigenmietwert mehr. Dafür fallen Unterhalts- und weitgehend Schuldzinsabzug weg. [1]
Unterhalt, der bis Ende 2028 ausgeführt und abgerechnet ist, bleibt voll abziehbar.
Gewinnen oder verlieren Sie 2029? Wir rechnen es für Ihr Haus durch
Bisher und neu
| Thema | Bisher | Neu |
|---|---|---|
| Eigenmietwert | als Einkommen steuerbar | entfällt, auch bei selbst genutzten Zweitwohnungen |
| Unterhaltskosten | abziehbar, Pauschale oder effektiv [2] | nicht mehr abziehbar; bei vermieteten Liegenschaften weiterhin |
| Schuldzinsen | abziehbar bis zum Vermögensertrag plus CHF 50'000 | nur noch im Verhältnis der vermieteten Liegenschaften zum Gesamtvermögen |
| Energiesparen und Umweltschutz | abziehbar | beim Bund nicht mehr; Kantone dürfen den Abzug längstens bis 2050 behalten |
| Erstkauf | kein besonderer Abzug | befristeter, sinkender Schuldzinsabzug für Ersterwerber |
Bis zum Systemwechsel bleibt alles beim Alten. Die wichtigsten Daten:
- 28. September 2025VolksabstimmungJa mit 57,7 Prozent
- 1. April 2026Bundesrat entscheidetInkrafttreten auf den 1. Januar 2029
- bis 31. Dezember 2028Heutiges System giltUnterhalt und Schuldzinsen abziehbar
- 1. Januar 2029Systemwechselkein Eigenmietwert, kein Unterhaltsabzug
Wer in den nächsten Jahren renovieren will, kann die Arbeiten noch im heutigen System abziehen.
Der Kanton Schwyz will die Abzüge für Energiesparen, Rückbau und Denkmalpflege beibehalten, soweit das Bundesrecht es erlaubt. Eine Steuer auf Zweitliegenschaften plant der Regierungsrat nicht. [3] Die kantonale Umsetzung ist noch nicht beschlossen.
Wer seine Hypothek stark abbezahlt hat, gewinnt mit dem Wechsel meist. Wer hoch belehnt ist und viel in den Unterhalt investiert, verliert eher. Die Rechnung hängt am Einzelfall.
Was Sie jetzt tun
- Renovationen planen: Grössere Arbeiten wie Dach, Fassade, Küche oder Bad bis Ende 2028 ausführen und abrechnen lassen. Handwerker sind vor solchen Stichtagen oft ausgebucht: Offerten früh einholen.
- Arbeiten bündeln: Bis 2028 pro Jahr zwischen Pauschale und effektiven Kosten wählen. In Jahren mit grossen Arbeiten die effektiven Kosten abziehen, sonst die Pauschale.
- Energiesparmassnahmen prüfen: Heizungsersatz, Dämmung oder Photovoltaik bleiben im Kanton Schwyz voraussichtlich abziehbar, beim Bund ab 2029 nicht mehr.
- Hypothek neu denken: Ohne Schuldzinsabzug wird die Hypothek teurer. Prüfen Sie Amortisation, indirekte Amortisation über die Säule 3a und die Laufzeiten vor dem Wechsel, aber nicht auf Kosten Ihrer Liquidität und Tragbarkeit.
Eher Gewinner
- Hypothek weitgehend abbezahlt
- Haus oder Wohnung in gutem Zustand
- Hoher Eigenmietwert, wenig Unterhalt
Eher Verlierer
- Hohe Hypothek mit hohen Zinsen
- Grosse Renovationen nach 2028
- Älteres Gebäude mit viel Unterhalt
Für die meisten Eigentümer lohnt es sich, Unterhalt und Hypothek bis 2029 gemeinsam zu planen.
Entscheidend ist dabei, wann die Arbeiten ausgeführt und abgerechnet werden.
Häufige Fragen
Gilt die Abschaffung auch für vermietete Wohnungen?
Nein. Vermietete Liegenschaften bleiben im heutigen System: Mietertrag ist steuerbar, Unterhalt und Schuldzinsen bleiben abziehbar.
Muss ich bis 2029 etwas melden?
Nein. Der Wechsel erfolgt automatisch mit der Steuererklärung 2029.
Lohnt es sich, die Hypothek jetzt abzuzahlen?
Das hängt von Zinsen, Liquidität und Vorsorge ab. Eine Amortisation senkt ab 2029 die Zinskosten, bindet aber Geld. Wir rechnen beide Varianten im Gespräch durch.
Gibt es im Kanton Schwyz eine Zweitliegenschaftssteuer?
Nein. Der Regierungsrat plant keine solche Steuer. [3]
Was gilt für eine Zweitwohnung, die ich zeitweise vermiete?
Sie wird aufgeteilt: Für die Zeit der Vermietung bleiben Mietertrag steuerbar und Unterhalt abziehbar, für die Zeit der Eigennutzung gilt das neue System.
Quellen und Rechtsgrundlagen
- Bundesrat: Systemwechsel bei der Wohneigentumsbesteuerung tritt am 1. Januar 2029 in KraftEntscheid des Bundesrats vom 1. April 2026 zum Inkrafttreten.
- Fedlex: Bundesgesetz über die direkte Bundessteuer (DBG), Art. 32 und 33Heutige Abzüge für Liegenschaftsunterhalt und Schuldzinsen, gültig bis Ende 2028.
- Kanton Schwyz: Antwort des Regierungsrats auf die Interpellation I 6/26RRB Nr. 333/2026 vom 12. Mai 2026: keine Zweitliegenschaftssteuer, Beibehaltung der Abzüge für Energiesparen, Rückbau und Denkmalpflege befürwortet.
Stand 21. Oktober 2026. Die kantonale Umsetzung ist noch nicht beschlossen; wir aktualisieren den Beitrag, sobald sie feststeht.
Allgemeine Information ohne Gewähr; massgebend sind Gesetz, Reglemente und die Beurteilung im Einzelfall.